รู้จักกฎหมาย ‘ระยะร่นอาคารและส่วนที่เว้นว่าง’ ที่ช่วยให้สร้างบ้านห่างจากเขตที่ดินอย่างเหมาะสม

ก่อนที่สถาปนิกจะลงมือวาดเขียนแบบ นอกจากจะต้องทำความเข้าใจกับโจทย์จากเจ้าของบ้านแล้ว อีกหนึ่งสิ่งสำคัญคือการสำรวจพื้นที่ไซต์ก่อสร้างจริง เพื่อหาระดับความสูงของพื้นดิน สังเกตบริบทรอบข้าง และวัดระยะจากเขตที่ดิน เพื่อนำไปคำนวณพื้นที่ใช้สอย และเขียนแปลนบ้านได้อย่างแม่นยำ สำหรับใครที่อยากทราบว่า ควรสร้างบ้านห่างจากเขตที่ดินเท่าไรถึงจะเหมาะสม ไม่มีปัญหากับเพื่อนข้างบ้าน วันนี้เราจะชวนมารู้จักกับกฎหมาย ‘ระยะร่นอาคารและส่วนที่เว้นว่าง’ ที่จะเป็นตัวกำหนดระยะห่างในการก่อสร้างกัน

กฎหมายระยะร่นอาคารและส่วนที่เว้นว่าง สำหรับอาคาร Low Rise และ High Rise

ระยะร่นอาคารและส่วนที่เว้นว่าง เป็นคำศัพท์ที่ใช้เรียกระยะห่างระหว่างตัวอาคารกับพื้นที่รอบๆ โดย ‘ระยะร่นอาคาร’ คือ ระยะห่างที่วัดจากถนนสาธารณะจนถึงแนวอาคาร และ ‘ส่วนที่เว้นว่าง’ คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวตัวอาคาร ทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งระยะร่นอาคารและส่วนที่เว้นว่าง จะถูกกำหนดให้มีระยะห่างแตกต่างกันไป ตามความสูงของอาคารในกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 โดยมีการจำแนกดังนี้

• อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร (ประมาณ 1-2 ชั้น) และมีช่องเปิดอาคาร อย่างประตู, หน้าต่าง, ช่องแสง, ช่องระบายอากาศ หรือระเบียง จะต้องเว้นระยะห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
• อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 3-8 ชั้น) และมีช่องเปิดอาคาร จะต้องเว้นระยะห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร
• อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องเว้นระยะห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
• อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร และด้านไหนที่ไม่มีช่องเปิดอาคาร ด้านนั้นสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร แต่หากต้องการเว้นระยะห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร จะต้องได้รับหนังสือความยินยอมจากเจ้าของที่ดินที่ติดกันด้วย

สำหรับการเว้นระยะร่นจากถนนสาธารณะนั้น จะพิจารณาจากความกว้างของถนน แทนความสูงของอาคาร โดยถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร, ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร, ถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 10-20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน และถนนสาธารณะที่มีความกว้างมากกว่า 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

หากที่ดินของเราติดกับแหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ, คู, คลอง, ลำน้ำ และแหล่งน้ำนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากแหล่งน้ำอย่างต่ำ 3 เมตร แต่หากแหล่งน้ำนั้นมีความกว้างมากกว่า 10 เมตรขึ้นไป จะต้องร่นแนวอาคารห่างจากแหล่งน้ำอย่างต่ำ 6 เมตร 

หากต้องการสร้างอาคารใกล้ชิดกับเขตที่ดิน มีวิธีแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง ?

หากใครที่ต้องการสร้างอาคารใกล้ชิดกับเขตที่ดิน น้อยกว่าระยะห่างตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ก็สามารถทำได้ 2 วิธี โดยวิธีแรกคือ การทำเป็นผนังทึบทั้งหมด ไม่มีช่องเปิด ซึ่งเหมาะกับพื้นที่ที่ได้รับแสงจากช่องเปิดด้านอื่นเพียงพอแล้ว ไม่จำเป็นต้องมีช่องแสงในด้านนั้น หรือเป็นด้านที่ต้องการโชว์ความสวยงามของลวดลายผนัง หรือมีงานศิลปะติดตั้งบนผนัง 

วิธีที่สองคือ ใช้บล็อกแก้วสำหรับเป็นช่องแสง ตามที่กฎกระทรวงฉบับที่ 68 พ.ศ. 2563 ได้กำหนดไว้ให้รวมเป็น ‘ผนังทึบ’ โดยจะต้องมีลักษณะความหนาของบล็อกแก้ว ไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร ก่อสูงจากระดับพื้นของห้อง 1.8 เมตรขึ้นไป และบล็อกแก้วจะต้องมีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ ของพื้นที่ผนังในด้านนั้นๆ 

เลือกหน้าต่างอย่างไร ให้ตอบโจทย์กับกฎหมายและการใช้งาน ?

แม้ว่าจะมีระยะห่างจากเขตที่ดินเพียงพอในการติดตั้งประตู-หน้าต่างถูกตามกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าบานเปิดทุกชนิดจะเหมาะสมกับการใช้งานเสมอไป ในกรณีที่มีทางเดินข้างบ้านใกล้ชิดติดกับผนังอาคารชั้นล่าง หน้าต่างบานเปิดหรือบานกระทุ้งอาจจะไม่ค่อยเหมาะสมเท่าไร เพราะเมื่อเปิดบานออกไปแล้ว อาจชนกับผู้ที่อยู่นอกบ้านจนได้รับบาดเจ็บ ดังนั้นหน้าต่างบานเลื่อนและบานฟิกซ์จึงมีความเหมาะสมมากกว่า

ซึ่งหลายคนมักเลือกหน้าต่างบานเลื่อนมากกว่าบานฟิกซ์ เนื่องจากบานฟิกซ์ไม่สามารถเปิดรับลมธรรมชาติข้างนอกได้ เหมือนบานหน้าต่างชนิดอื่นๆ จึงทำให้หลายคนมองข้ามไป แต่ความจริงแล้วบานฟิกซ์ เป็นหน้าต่างที่ตอบโจทย์กับข้อจำกัดของดีไซน์ ฟังก์ชัน และบริบทรอบอาคารได้ดี เพราะสามารถเป็นได้ทั้งช่องแสงสำหรับผนังที่อยู่สูง ไม่สามารถเอื้อมไปเปิด-ปิดได้, สามารถนำมาออกแบบประกอบกับหน้าต่างชนิดอื่นๆ หรือเป็นเสมือนผนังโปร่งใส ที่สามารถสั่งทำเป็นผืนขนาดใหญ่ เปิดรับทัศนียภาพแบบพาโรนามา โดยไม่มีเส้นกรอบของหน้าต่างบดบัง ในขณะที่สามารถป้องกันการเข้าถึงจากข้างนอกได้ในเวลาเดียวกัน

มากไปกว่านั้นด้วยคุณสมบัติของบานหน้าต่างอะลูมิเนียม TOSTEM ที่ทนทานต่อสภาพอากาศทุกรูปแบบ สามารถป้องกันรังสียูวีและความร้อน, ต้านทานแรงลมได้สูงถึง 2000 Pascal, มีระบบป้องกันน้ำฝนในโปรไฟล์กรอบล่าง หมดกังวลเรื่องน้ำฝนรั่วซึม, สามารถลดเสียงรบกวนจากภายนอกได้ถึง 25 เดซิเบล และมาพร้อมกับหลากหลายโทนสีอะลูมิเนียม ที่เข้าได้กับงานออกแบบอาคารทุกสไตล์ ยิ่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยสามารถดื่มด่ำกับบรรยากาศรอบๆ บ้าน ผ่านกระจกบานฟิกซ์ได้อย่างปลอดภัยและรู้สึกถึงความเป็นส่วนตัวสูงสุด 

หากสนใจสินค้าประตูหน้าต่างอะลูมิเนียมจาก TOSTEM ที่มีหลากหลายดีไซน์ ตอบโจทย์กับทุกข้อจำกัดของพื้นที่ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ลิงก์ด้านล่างเลย